מבוא
השקעה בנכסים בחו"ל יכולה להיות מיזם משתלם, המציעה אינספור הטבות כגון תשואות שכירות אטרקטיביות, שבח הון והזדמנויות מגורים.
קפריסין, עם מיקומה האסטרטגי בים התיכון, מיסוי נוח, שוק נדל"ן יציב וכמובן הקרבה לישראל, בולטת כיעד מעולה למשקיעים ישראלים.
הכנתי את המדריך הזה יחד עם יועצי מס קפריסאים ועו"ד מקומיים כדי לספק לכם תובנות מפורטות לגבי ההוצאות הנלוות של רכישת נכס בקפריסין ולהבטיח שאתם מעודכנים היטב לפני ביצוע ההשקעה שלכם.
למה להשקיע בקפריסין?
- תשואות שכירות גבוהות ושבח הון: קפריסין מציעה כמה מתשואות השכירות הגבוהות באירופה, עם ממוצעים הנעים בין 6% ל-8% במקומות מרכזיים כמו לרנקה, לימסול ופאפוס.
בנוסף, ערכי הנכסים עולים בהתמדה, מה שהופך אותם להשקעה נכונה לצמיחה ארוכת טווח.
- תוכנית ויזת הזהב: השקעה בנדל"ן קפריסאי יכולה להעניק לכם (ולמשפחה) מעמד תושבות באמצעות תוכנית ויזת הזהב. כלומר, לא רק סביבת מגורים בטוחה ויציבה אלא גם גישה לשוק האירופי הרחב יותר.
- סביבת מס נוחה: קפריסין מתגאה באחד משטרי המס המועדפים ביותר באיחוד האירופי, מיסי רכוש נמוכים וללא מיסי ירושה, מה שמשפר את המשיכה הכוללת למשקיעים.
הנה רשימת ההוצאות הנלוות שעליכם לקחת בחשבון בקניית נכס בקפריסין:
חשוב לציין, יש לשלם דמי העברה רק עבור נכסים שהם יד שניה או נכסים הנרכשים במכירות פומביות (פרוייקט מקבלן לא יחוייב לשלם דמי העברה)
- מדרגה ראשונה 85,000 אירו: תשלמו 3%
- מדרגה שניה €85,001 עד €170,000: תשלמו 5%
- מדרגה שלישית מעל €170,000: תשלמו 8%
* עדכון נכון לתאריך יולי 2024, דמי ההעברה מוזלים כעת ל-50%, כלומר:
- מדרגה ראשונה 85,000 אירו: תשלמו 1.5%
- מדרגה שניה €85,001 עד €170,000: תשלמו 2.5%
- מדרגה שלישית מעל €170,000: תשלמו 4%
(רק עבור נכסים שנמכרים באמצעות מכירות פומביות דמי ההעברה הם 100% כאמור לעיל).
חישוב לדוגמא לנכס יד 2 בקפריסין ששווה €320K – (מחברים את הכל עד גובה ערך הנכס):
מדרגה ראשונה €85,000×1.5%=€1,275
מדרגה שניה (מ-€85,001 ל €170,000) €85,000 ×2.5%=€2,125
נותרו €150,000 (מעל €170,000)×4% = €6,000
סה"כ עמלות העברה =€1,275+€2,125+€6,000= €9,400
חשוב לציין, תשלום מע"מ חל רק על דירות/פרוייקטים חדשים
- תעריף סטנדרטי: 19%
- תעריף מופחת לדירה ראשונה בתנאי שהיא למגורים פרטיים (עד 200 מ"ר): 5%
כ – 0.20%
חישוב לדוגמא לנכס ששווה €320K
€640
בדרך כלל בסביבות 1% מערך הנכס
הערכה: €50
הערכה: פחות מ-€500 וזה פיקדון שמוחזר כאשר הנכס נמכר מחדש
הערכה שנתית: מינימום €300 לשנה (תלוי באזור ובנכס, לעתים יכול להיות יותר)
עבור נכסים במתחמים או בקהילות סגורות: € 500 – € 2,000 בשנה
הערכה: €200 – €1,000 בשנה
אם החלטתם להשכיר את הדירה שלכם בקפריסין למשך כל השנה ורוצים שחברת ניהול נכסים תטפל בזה עבורכם, יש לקחת בחשבון מספר עלויות. דמי ניהול הנכס יכולים להשתנות בהתאם לרמת השירות הניתן ולמיקום הספציפי. להלן פירוט של מה שאתם עשויים לצפות לשלם מדי שנה:
דמי ניהול נכסים
דמי ניהול בסיסיים
אחוז מההכנסה משכירות: רוב חברות ניהול הנכסים גובות אחוז מהכנסות השכירות כשכר הטרחה שלהן. זה בדרך כלל נע בין 10% ל-20%.
דוגמא: אם הדירה שלכם מייצרת הכנסה של 1,500 אירו לחודש בשכר דירה (18,000 אירו לשנה):
ב-10%: €18,000 = €1,800 לשנה
ב-20%: €18,000 = €3,600 לשנה
עמלות נוספות
עמלות השמה של דיירים:
חברות מסוימות גובות תשלום נוסף עבור איתור והצבת שוכרים. זה יכול להיות עמלה קבועה או אחוז משכר הדירה של החודש הראשון.
הערכה: 50% עד 100% משכר הדירה של חודש אחד.
דוגמה לחישוב:
אם שכר הדירה של חודש אחד הוא 1,500€:
ב-50%: 1,500€ = 750€
ב-100%: = 1,500€
בעוד שחלק מהתחזוקה הבסיסית עשויה להיכלל, תיקונים ותחזוקה נרחבים יותר מחויבים בדרך כלל בנפרד.
הערכה: העלויות עשויות להשתנות במידה רבה בהתאם להיקף העבודה, אך מומלץ להחזיק בקרן תיקונים של 500 עד 1,000 אירו בשנה.
חברות מסוימות גובות עבור פרסום ושיווק הנכס לדיירים פוטנציאליים.
הערכה: €100 עד €500 לשנה.
עלויות שנתיות שוטפות
דמי ניהול בסיסיים: €1,800 עד €3,600
עמלות מיקום דיירים: €750 עד €1,500
קרן מילואים לתחזוקה ותיקונים: 500 עד 1,000 אירו
עמלות פרסום ושיווק: €100 עד €500
אומדן כולל: עלויות שנתיות כוללות: €3,150 עד €6,600
אז כמה יוצא לנו בשורה התחתונה?
כמובן שישנם המון גורמים כפי שאתם שמים לב שיכולים להשפיע על ההוצאות הנלוות, אבל בואו נעשה דוגמא:
- אתם מעוניינים לרכוש נכס שראיתם ב €320K
- הנכס הוא חלק מפרוייקט חדש
- ממוקם בלימסול והוא חלק ממתחם סגור
- החלטתם שאתם רוצים שהדירה תשמש בשנה הקרובה כדירה לתיירים המחפשים מקום לנפוש דוגמת AIRB&B
- אתם רוצים שחברת ניהול תעשה זאת עבורכם
אלה ההוצאות הנלוות שתשלמו:
- מע"מ (רק לנכס חדש מפרוייקט): 60,800 יורו
- מס בולים: 640 אירו
- עמלות משפטיות: 3,200 אירו
- עמלות רישום מקרקעין: €200 – €500
- דמי חיבור לשירות: €500 – €1,500
- עמלות השמת דיירים: €1,000
עלויות ראשוניות כוללות: €67,640
- עמלות ניהול נכסים: €4,800
- תחזוקה ותיקונים: €500 – €1,000
- עמלות פרסום ושיווק: €100 – €500
- אגרות עירוניות: 55 אירו – 185 אירו
- דמי תחזוקה מורכבים: €500 – €2,000
- ביטוח: €200 – €1,000
סה"כ עלויות שנתיות: €9,485
כדי לקנות ולנהל נכס חדש בשווי €320K אירו בלימסול, תזדקקו ל- 67,640 אירו.
בכל שנה תוציאו כ- 9,485 אירו כדי לשמור על פעילותו ולייצר הכנסה מדמי שכירות.
אז עכשיו נשאלת השאלה, כמה כסף אעשה מהדירה בקפריסין לאחר כל ההוצאות האלה?
כדי להעריך את התשואות שלכם במידה והדירה מושכרת לכל השנה ואת העלייה הפוטנציאלית בערך הנכס באותה תקופה, נפרק את החישובים.
בהנחה שהדירה מושכרת לכל השנה ב-AirB&B, עם שכר דירה חודשי ממוצע של 2,000 אירו נקבל 24K€
הכנסה שנתית נטו היא סך כל ההכנסות מדמי שכירות בניכוי ההוצאות השנתיות
(מהפירוט הקודם הבנו כי העלויות השנתיות הן כ- 9,485 אירו).
€24K פחות €9,485 קיבלנו €14,155
בהתבסס על מגמות השוק הנוכחיות בלימסול, ערכי הנכסים עולים בשיעור ממוצע של כ-6-8% בשנה.
לחישוב שלנו, נשתמש בנקודת הפסימית של 6% לעליית ערך הנכס.
€320,000×0.06= €19,200
הרווח הכספי הכולל לשנה משלב את ההכנסה נטו מדמי שכירות ואת עליית ערך הנכס
הכנסה שנתית נטו + גידול בערך נכס = €14,155+€19,200 = €33,355
סיכום
- בהשכרת הדירה לכל השנה ע”י חברת ניהול, תוכלו לצפות להכנסה שנתית נטו של כ-14,155 אירו לאחר הוצאות.
- בנוסף, עם עליית ערך נכס משוערת של 19,200 אירו, הרווח הכספי הכולל שלכם לשנה יהיה בסביבות 33,355 אירו.
אתם תחליטו כמה משתלמת ההשקעה הזו עבורכם, אני כאן אם תרצו לממש אותה.
הבהרה חשובה
המידע המופיע באתר נועד לספק הכוונה וייעוץ כללי בלבד. בעלי האתר אינם אחראים לכל פעולה שתיעשה על סמך התכנים באתר ולא יישאו באחריות לנזק כלשהו, בין אם ישיר ובין אם עקיף, כספי או אחר, שייגרם כתוצאה משימוש במידע המופיע באתר או בקישורים ממנו.
